「えっ、天井から水滴が…もしかして雨漏り？」
分譲マンションにお住まいで、ある日突然天井にシミを見つけたり、ポタポタと水が落ちてきたりしたら、誰でもパニックになりますよね。特にそれが台風の後だったりすると、不安は一層大きくなるものです。
横浜市青葉区にお住まいのA様（主婦・38歳）からも、まさにそのようなご相談をいただきました。
「9月の台風でリビングの天井から雨漏りするようになりました。我が家の上階は大きなベランダで屋根がありません。施工会社にリビングの天井にエポキシ樹脂の注入をしてもらいましたが、2か月後には隣の和室の天井から雨漏りが…。どうすればいいのでしょうか？」
この記事は、A様のようなお悩みを持つ方や、
「分譲マンションで天井から雨漏りが発生したけど、原因がわからない…」
「雨漏りの修理って、どう進めたらいいの？費用は誰が負担するの？」
「信頼できる修理業者ってどうやって見つけるの？」
といった疑問をお持ちのあなたに向けて、分譲マンションの雨漏り修理について、原因から対策、費用相場、責任の所在まで、初心者にもわかりやすく徹底解説します。
雨漏りは放置すると建物自体を傷め、修理費用も高額になる可能性があります。この記事を読んで、適切な初動対応と根本的な解決策を見つけ、安心な住まいを取り戻しましょう。
雨漏りを放置するのは絶対NG！分譲マンションで起こりうる深刻な二次被害
「少しの雨漏りだから大丈夫かな…」と安易に考えるのは大変危険です。雨漏りを放置すると、以下のような深刻な二次被害を引き起こす可能性があります。
- カビの発生と健康被害
天井裏や壁の内部が湿った状態が続くと、カビが繁殖します。カビの胞子はアレルギーや喘息の原因となることもあり、ご家族の健康を脅かします。 - 建物の劣化・腐食
雨水が建物の構造部分（柱や梁、鉄筋など）にまで浸透すると、木材の腐食や鉄筋のサビを引き起こします。これは建物の強度を低下させ、最悪の場合、マンション全体の耐久性に影響を与える可能性も。ユーザー相談のA様のお宅のように、コンクリート内部の鉄筋が錆びると体積が膨張し、コンクリートの剥がれや浮きを起こすこともあります。 - シロアリの発生
湿った木材はシロアリの大好物です。雨漏り箇所からシロアリが侵入し、建材を食い荒らす被害も考えられます。 - 漏電・家電製品の故障
雨水が電気配線や家電製品に触れると、漏電や故障の原因となり、火災のリスクも高まります。 - 内装材の汚損・劣化
天井のクロスやボードにシミや剥がれが発生するだけでなく、壁紙や床材にも被害が及ぶことがあります。 - 階下への被害拡大
雨漏りがひどくなると、ご自身の住戸だけでなく、階下の住戸へも被害が広がり、損害賠償問題に発展するケースもあります。 - 資産価値の低下
雨漏りを放置したマンションは、当然ながら資産価値が大きく低下してしまいます。
このように、雨漏りは見た目の問題だけでなく、建物の寿命や住む人の健康、さらには資産価値にまで影響を及ぼす深刻な問題なのです。早期発見・早期対応が何よりも重要です。
分譲マンションの雨漏り、主な原因はどこ？
分譲マンションで雨漏りが発生した場合、その原因は主に建物の共通部品にあることが多いです。雨漏りの原因となりやすい箇所を見ていきましょう。
1. 屋上・ルーフバルコニーの防水層の劣化
マンションの最上階や、A様のお宅のように上階がルーフバルコニーになっている場合、その防水層の劣化が雨漏りの大きな原因となります。
- 防水層の経年劣化
アスファルト防水、シート防水、塗膜防水など、屋上には様々な防水処理が施されていますが、紫外線や風雨に常にさらされているため、時間とともに劣化します。ひび割れ、剥がれ、膨れなどが生じると、そこから雨水が侵入します。 - 排水ドレンの詰まり・破損
屋上やバルコニーに降った雨水を集めて排水するドレン（排水口）が、落ち葉やゴミで詰まったり、破損したりすると、雨水が適切に排水されず、防水層の弱い部分から建物内部へ侵入することがあります。 - パラペット（立ち上がり部分）の劣化
屋上やルーフバルコニーの周囲にある立ち上がり壁（パラペット）と床面の取り合い部分や、笠木の劣化・破損も雨漏りの原因となります。
A様のご相談では、「上階は大きなベランダで屋根がない」とのことですので、このルーフバルコニーのアスファルト防水に何らかの不具合が生じている可能性が非常に高いと考えられます。
2. 外壁のひび割れ（クラック）・タイルの浮きや剥がれ
外壁も雨風や紫外線の影響で経年劣化します。
- 外壁のひび割れ
コンクリートやモルタル外壁にひび割れ（クラック）が生じると、そこから雨水が侵入します。特に0.3mm以上の幅のひび割れは雨漏りのリスクが高いと言われています。 - タイルの浮き・剥がれ
タイル仕上げの外壁の場合、タイルの浮きや目地の劣化、タイルの剥がれ落ちた部分から雨水が侵入することがあります。 - 塗装の劣化
外壁塗装の防水機能が低下すると、外壁材自体が水分を吸収しやすくなり、雨漏りの原因となることがあります。
3. 窓サッシ周り・外壁貫通部のコーキング（シーリング）劣化
窓サッシと外壁の隙間や、換気扇ダクト・配管などが外壁を貫通する部分には、防水のためにコーキング（シーリング）材が充填されています。
- コーキングの経年劣化
コーキング材は紫外線や温度変化の影響で硬化し、ひび割れたり、肉痩せしたり、剥がれたりします。この劣化した隙間から雨水が侵入し、雨漏りを引き起こします。
4. ベランダ・バルコニーの不具合
各住戸のベランダやバルコニーも雨漏りの原因となることがあります。
- 床面の防水層の劣化
屋上と同様に、ベランダ・バルコニーの床面にも防水処理がされていますが、これが劣化すると雨漏りの原因になります。 - 排水溝の詰まり
落ち葉やゴミで排水溝が詰まると、雨水が溜まり、防水層の弱い部分やサッシ下部から室内に雨水が侵入することがあります。 - 手すり壁の笠木の劣化
手すり壁の上部に取り付けられた笠木部分の劣化や、取り付け部分のコーキング劣化も雨漏りの原因となります。
「雨漏り」と「水漏れ」の違い
天井からの水滴は、必ずしも「雨漏り」とは限りません。「水漏れ」の可能性もあります。
- 雨漏り
屋根や外壁など、建物の外部から雨水が侵入してくる現象。天候（雨の日や台風の後など）と関連して発生します。 - 水漏れ
給排水管の破損や、上階住戸の洗濯機・お風呂・キッチンなど水まわり設備の不具合によって水が漏れ出す現象。天候に関係なく発生します。
雨漏りか水漏れかによって、原因箇所や対応方法、責任の所在も変わってくるため、まずはどちらなのかを見極めることが大切です。
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雨漏り発生！まず何をすべき？冷静に対応する5つのステップ
天井から水が…！そんな時でも慌てず、以下のステップで冷静に対応しましょう。
ステップ1：安全確保と応急処置
まずは被害の拡大を防ぎ、安全を確保することが最優先です。
- バケツやシートで水を受ける
雨漏りしている箇所の下にバケツや洗面器などを置き、水滴を受け止めましょう。床が濡れないように、バケツの周りに雑巾や新聞紙、ブルーシートなどを敷くと効果的です。バケツの中に雑巾を入れておくと水はねを防げます。 - 家具・家電の移動
水がかかりそうな場所にある家具や家電製品は、できるだけ安全な場所に移動させましょう。水に濡れた家電製品のコンセントを抜く際は、感電の危険があるため、必ずブレーカーを落としてから行うようにしてください。
ステップ2：証拠写真・動画の撮影
雨漏りの状況を写真や動画で記録しておきましょう。これは後々、管理会社や保険会社に状況を説明したり、原因調査を依頼したりする際に非常に重要な証拠となります。
- 撮影ポイント
- 雨漏りしている箇所（天井のシミ、水滴が落ちている様子など）をアップと引きで撮影。
- 被害を受けている家具や家財。
- 可能であれば、雨漏りの量や頻度がわかるように動画で撮影。
- 撮影した日時、雨漏りに気づいた日時、外の天候などもメモしておくと役立ちます。
ステップ3：管理会社・管理組合へ速やかに連絡
応急処置と記録が終わったら、すぐにマンションの管理会社または管理組合に雨漏りが発生したことを連絡しましょう。
- 伝える内容
いつから、どこで、どのような状況で雨漏りしているか、応急処置の状況などを具体的に伝えます。 - 上階住人への直接連絡は避ける
雨漏りの原因が上階にあると推測される場合でも、直接上階の住人に連絡するのは避けましょう。原因が特定できていない段階での直接交渉は、感情的なトラブルに発展する可能性があります。必ず管理会社や管理組合を通して連絡してもらうようにしてください。
ステップ4：契約書・保険の確認
管理会社への連絡と並行して、以下の書類を確認しておきましょう。
- マンションの管理規約
雨漏りが発生した場合の責任範囲（専有部分・共用部分の区分）や修繕の進め方などが記載されています。 - 火災保険証券
ご自身が加入している火災保険や、マンションの管理組合が加入しているマンション総合保険の内容を確認します。雨漏りの原因によっては保険が適用できる場合があります。
ステップ5：絶対にやってはいけないこと！自己判断での修理（DIY）
「早く止めたい」という気持ちはわかりますが、雨漏りの原因が特定できていない段階で、自己判断で修理を行うのは絶対にやめましょう。
- 悪化の可能性
不適切な修理は、かえって雨漏りを悪化させたり、別の箇所からの雨漏りを誘発したりする可能性があります。 - 責任問題
勝手に修理した場合、その後の修理費用が自己負担になったり、保険が適用されなくなったりする可能性があります。また、管理組合が指定する業者以外で修理した場合、問題が生じることもあります。
雨漏り修理は専門的な知識と技術が必要です。必ず専門業者に依頼しましょう。
雨漏り修理はどう進む？修理工事の流れと注意点
雨漏りの修理は、原因を正確に特定し、適切な方法で行うことが重要です。一般的な修理の流れと注意点を見ていきましょう。
雨漏り修理の基本的な流れ
原因調査・特定（最重要！）
これが雨漏り修理で最も重要なステップです。原因を特定せずに表面的な修理をしても、再発する可能性が非常に高くなります。
- ヒアリング:雨漏りの状況（いつから、どんな時に、どの程度の量がなど）を詳しく聞きます。
- 目視調査:雨漏り箇所や、屋上、外壁、バルコニーなど原因と思われる箇所を詳細に確認します。
- 散水調査:原因箇所と疑われる場所に水をかけ、雨漏りの再現を試みる調査です。
- 赤外線サーモグラフィー調査:建物の表面温度の違いを可視化し、雨水の侵入経路や内部の水分状況を推測する調査です。その他、ファイバースコープ調査など、状況に応じて様々な調査方法があります。
A様のご相談では、「リビングの天井にエポキシ樹脂の注入をしてもらったが、2か月後に隣の和室から雨漏り」とあります。エポキシ樹脂注入は、ひび割れからの漏水を止めるための一つの方法ですが、これはあくまで水の「出口」を塞ぐ対症療法に近いものです。
雨水の「入り口」である根本原因（A様の場合はおそらく上階ルーフバルコニーの防水不具合）が解消されていないため、水の出口が変わり、別の場所から雨漏りが再発したと考えられます。
根本的な解決のためには、上階のルーフバルコニーからの止水工事（防水工事）が必要不可欠です。施工業者には、室内側からの応急処置的な補修ではなく、雨水の侵入経路を断つための上階からの工事を強く要望すべきです。
修理計画の立案・見積もり
原因が特定できたら、その原因に応じた最適な修理方法と工事内容を計画し、見積もりを作成します。複数の業者から見積もりを取る「相見積もり」をおすすめします。
修理工事の実施
原因や被害状況に応じて、以下のような工事が行われます。
- 防水工事:屋上やルーフバルコニー、ベランダなどの防水層を補修または全面的にやり直します。（例：ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水など）
- コーキング（シーリング）工事:劣化したコーキングを撤去し、新しいコーキング材を充填します（打ち替え）。
- ひび割れ補修工事:外壁のひび割れに専用の補修材を充填したり、Uカットシーリング工法などで補修します。
- 外壁塗装工事:防水機能が低下した外壁に、防水性の高い塗料を塗装します。
- 屋根葺き替え・カバー工法（戸建ての場合）
- 内装復旧工事:雨漏りで汚損した天井クロスや石膏ボードの張り替えなど。
完了確認・アフターフォロー
工事完了後、雨漏りが完全に止まったかを確認します。また、工事内容に応じた保証があるか、アフターフォロー体制が整っているかも確認しておきましょう。
修理の際の注意点
- 原因究明を最優先に
とにかく原因を徹底的に調べてもらうことが重要です。安易な修理提案には注意しましょう。 - 複数の業者から見積もりを取る（相見積もり）
費用だけでなく、提案内容、実績、保証などを比較検討しましょう。 - 上階の協力が必要な場合
A様のように上階のルーフバルコニーが原因の場合、その部分の調査や工事には上階住人の協力が不可欠です。管理組合を通じて、丁寧に説明し、協力を得られるように進めましょう。
▼ もっと詳しく知りたい方はこちら
気になる費用！分譲マンションの雨漏り修理、誰が負担するの？
雨漏り修理で最も気になるのが費用負担の問題です。分譲マンションの場合、雨漏りの原因が「共用部分」か「専有部分」かによって、費用負担者が変わってきます。
責任の所在の基本：専有部分か共用部分か
- 共用部分が原因の場合 → 管理組合の負担
マンションの構造躯体や、住民全体で使用する部分が原因の雨漏りは、原則として管理組合がその修繕費用を負担します。修繕積立金や、管理組合が加入しているマンション総合保険（火災保険）で対応することが一般的です。
【共用部分の例】- 屋上、塔屋外壁、柱、梁などの構造躯体廊下、階段、エントランスバルコニー・ベランダの床、手すり壁、排水溝（※専有使用権が設定されていても、躯体部分は共用部分とみなされることが多い）窓ガラス・サッシ（外気に面する部分）共用配管（上下階を貫通する排水管など）
- 専有部分が原因の場合 → その部屋の所有者の負担
その住戸の所有者のみが使用・管理する部分が原因の雨漏り（多くは水漏れ）は、その部屋の所有者が費用を負担します。
【専有部分の例】- 室内の壁、天井、床（仕上げ材）住戸内の給排水管（共用管への接続部分まで）キッチン、浴室、トイレなどの設備
費用負担の判断基準
| 原因箇所 | 責任の所在 | 主な費用負担者 | 備考 |
| 屋上・ルーフバルコニーの防水層劣化・破損 | 共通部品 | 管理組合 | 修繕積立金、マンション総合保険 |
| 外壁のひび割れ・破損 | 共通部品 | 管理組合 | 修繕積立金、マンション総合保険 |
| 窓サッシ周りのコーキング劣化 | 共通部品 | 管理組合 | 修繕積立金、マンション総合保険 |
| バルコニー・ベランダの床防水層劣化 | 共通パーツ（体の部位） | 管理組合 | |
| バルコニー・ベランダの排水溝の詰まり・破損 | 共用部分 or 専有使用部分の管理責任 | 管理組合または使用者 | 清掃不備が原因の場合は専有使用権者の責任が問われることも。管理規約を確認。 |
| 上階住戸の窓の閉め忘れによる雨水浸入 | 専有部分（上階） | 上階住人 | |
| 自身の住戸の窓の閉め忘れによる雨水浸入 | 専有部分（自身） | 自身 | |
| 給排水管の破損（※これは水漏れ） | 専有部分（各戸内） or 共用部分（縦管など） | 所有者または管理組合 | 個人の火災保険（個人賠償責任特約）、マンション総合保険 |
※上記は一般的なケースです。詳細はお住まいのマンションの管理規約をご確認ください。
火災保険の活用
雨漏りの原因によっては、火災保険が適用できる場合があります。
- マンション総合保険（管理組合が加入）
一般的に「風災・雹災（ひょうさい）・雪災」といった自然災害によって共用部分が破損し、雨漏りが発生した場合に保険金が支払われる可能性があります。ただし、経年劣化による雨漏りは対象外となることが多いです。 - 個人の火災保険（各区分所有者が加入）
こちらも自然災害による専有部分の損害（家財など）が補償対象となる場合があります。また、「個人賠償責任保険特約」を付帯していれば、自身の過失で階下に水漏れ被害を与えてしまった場合に備えられます。
保険が適用できるかどうかは、保険契約の内容や雨漏りの原因によって異なります。まずは保険会社や代理店に相談してみましょう。申請には、被害状況の写真や修理業者の見積書などが必要になります。
雨漏り修理費用の相場はどれくらい？
分譲マンションの雨漏り修理費用は、原因、被害範囲、工事の規模によって大きく変動します。あくまで目安として参考にしてください。
- 部分的な補修（原因箇所が限定的な場合）
- コーキング打ち替え：数万円～20万円程度（範囲による）
- 一部のひび割れ補修：数万円～15万円程度
- 排水ドレン周りの補修：数万円～10万円程度
- 広範囲の修理・全体的な防水工事
- ベランダ・バルコニーの防水工事（ウレタン防水など）：10万円～50万円程度（広さによる）
- 屋上防水工事（部分補修～全面改修）：数十万円～数百万円以上（規模、工法による）
- 外壁塗装工事（足場代含む）：数十万円～数百万円以上（マンションの規模による）
- 内装被害の復旧費用
- 天井クロス張替え：5万円～15万円程度（広さ、クロスの種類による）
- 天井ボード交換含む：10万円～30万円程度
上記に加えて、原因調査費用（散水調査などで数万円～数十万円かかる場合も）が別途必要になることがあります。
また、A様のように一度目の修理で直らず、再調査・再修理となると、さらに費用がかさむことになります。だからこそ、最初の原因究明がいかに重要かがわかります。
修理費用を少しでも抑えるためには、やはり早期発見・早期対応が鉄則です。被害が小さいうちに対処すれば、大掛かりな工事にならずに済む可能性が高まります。
分譲マンションの雨漏りを未然に防ぐ！大切な予防策
雨漏りは発生してから対処するよりも、未然に防ぐことが最も重要です。マンションの資産価値を維持し、快適な生活を送るために、以下のような予防策を意識しましょう。
管理組合が行うべきこと
- 定期的な建物診断・点検の実施
専門業者による定期的な建物診断や点検を実施し、劣化箇所を早期に発見することが重要です。屋上防水、外壁、シーリング、排水設備などを重点的にチェックします。 - 長期修繕計画に基づいた計画的な修繕工事
マンションの長期修繕計画には、屋上防水工事や外壁塗装工事などが盛り込まれています。この計画に沿って、適切な時期に必要な修繕工事を計画的に実施することで、雨漏りを未然に防ぐことができます。 - 排水溝の定期的な清掃
屋上や共用廊下の排水溝が詰まらないよう、定期的な清掃を実施します。
各区分所有者ができること
- 窓サッシ周りや外壁の目視チェック
ご自身の住戸の窓サッシ周りのコーキングにひび割れや剥がれがないか、外壁に目立つひび割れがないかなどを定期的にチェックしましょう。 - ベランダ・バルコニーの排水溝の清掃（専有使用部分の場合）
ご自身が専有使用しているベランダやバルコニーの排水溝は、こまめに清掃し、落ち葉やゴミが詰まらないようにしましょう。 - 異常を感じたらすぐに管理会社へ報告
天井のシミ、壁の湿り気、カビ臭さなど、少しでも異常を感じたら、自己判断せずにすぐに管理会社や管理組合に報告しましょう。
信頼できる雨漏り修理業者の選び方：7つのポイント
雨漏り修理は業者選びが非常に重要です。技術力のない業者に依頼してしまうと、雨漏りが再発したり、不要な工事で高額な費用を請求されたりする可能性があります。以下のポイントを参考に、信頼できる業者を選びましょう。
- 雨漏り修理の専門業者であること・実績が豊富か
雨漏り修理は専門的な知識と経験が必要です。「雨漏り診断士」などの専門資格を持つスタッフがいるか、マンションの雨漏り修理実績が豊富かを確認しましょう。ホームページで施工事例を確認するのも良い方法です。 - 原因究明能力が高いか（安易な修理に頼らない）
丁寧な現地調査を行い、雨漏りの原因をしっかりと特定してくれる業者を選びましょう。A様のケースのように、安易に注入工事だけで済ませようとするのではなく、根本原因の解決を提案してくれるかどうかが重要です。 - 見積もりが詳細で明確か
「工事一式」といった曖昧な見積もりではなく、工事内容、使用材料、単価、数量などが詳細に記載されているか確認しましょう。不明な点は遠慮なく質問し、納得できるまで説明を求めましょう。 - 複数の業者から見積もりを取る（相見積もり）
1社だけでなく、2～3社から見積もりを取り、費用、提案内容、保証内容などを比較検討することが大切です。ただし、安さだけで選ぶのは危険です。 - 保証制度・アフターフォローがしっかりしているか
工事後の保証期間や保証内容、アフターフォロー体制が整っているかを確認しましょう。万が一、雨漏りが再発した場合に迅速に対応してくれる業者が安心です。 - 建設業許可や関連資格の有無
建設業許可を受けているか、雨漏り診断士や建築施工管理技士などの有資格者が在籍しているかは、信頼性の一つの目安になります。 - 地元での評判・口コミ
地元の業者であれば、地域での評判や口コミも参考にしてみましょう。実際に依頼した人の声は貴重な情報源です。
管理会社から紹介される業者がいる場合でも、任せきりにせず、上記のポイントをチェックすることをおすすめします。
まとめ：分譲マンションの雨漏り修理は、早期対応と原因究明が鍵！
分譲マンションの雨漏りは、放置すればするほど被害が拡大し、修理費用も高額になる厄介な問題です。しかし、慌てずに適切な手順で対応すれば、必ず解決できます。
【雨漏り修理成功のための重要ポイント】
- 早期発見・早期対応:天井のシミなど、わずかな兆候も見逃さず、すぐに管理会社へ連絡しましょう。
- 原因究明の徹底:表面的な修理ではなく、雨水の侵入経路を確実に特定することが最も重要です。安易な注入工事だけに頼らず、根本的な止水工事を検討しましょう。
- 責任の所在の確認:雨漏りの原因が共用部分か専有部分かによって費用負担者が異なります。管理規約を確認し、管理組合と連携しましょう。
- 信頼できる専門業者の選定:実績豊富で、原因究明能力が高く、丁寧な説明と適切な修理提案をしてくれる業者を選びましょう。
- 保険の活用検討:自然災害が原因の場合は、火災保険が適用できる可能性があります。
A様のご相談のように、一度目の修理で雨漏りが止まらないケースは少なくありません。それは、根本的な原因が解決されていないからです。諦めずに、再度しっかりと原因を調査し、適切な修理方法（A様の場合は上階ルーフバルコニーの防水工事）を施工業者に依頼することが大切です。
この記事が、分譲マンションの雨漏りでお困りのあなたの不安を少しでも解消し、適切な「分譲マンション 雨漏り 修理」を進めるための一助となれば幸いです。大切な住まいを守るために、一歩踏み出しましょう。
クイック屋根工事
私たちクイック屋根工事は、日本全国で建物の屋根を中心に、あらゆるリフォーム工事を手がけています。
【累計6,000件以上の施工実績】
屋根葺き替えや屋根カバー工事、屋根塗装、防水工事から、雨樋の修理、内装工事まで幅広い工事に対応。独自の全国派遣ネットワークにより、迅速な対応が可能です。各地で培った経験をもとに、地域の気候や建築様式に適した最適な修理方法をご提案いたします。
【専門資格を持つ職人が対応】
弊社では、厳しい加盟条件を満たした専門修理業者をご紹介します。すべての業者が「一級建築士」「屋根工事技士」などの資格を持つ専門家による監修のもと、豊富な経験を活かした施工を行います。
【お客様の声】
「兵庫県姫路市で屋根修理をお願いしましたが、親切な対応と確かな技術で大満足です！」（50代・女性）
「雨漏りが気になっていましたが、しっかりと原因を特定し、丁寧に施工していただきました」（40代・女性）
屋根やお家のリフォームのことなら、お気軽にご相談ください。
まずは概算金額を知りたい方へ
クイック屋根工事では、【屋根工事価格シミュレーション】をご用意しています。
個人情報の記載は一切不要で、屋根の種類や平米数から概算費用を算出できます。
ぜひご活用ください。
まずは相談したい方へ
クイック屋根工事の電話、メール対応は工事のプロが行います。
「対応をメールのみにしてほしい」などのご要望にも臨機応変に対応いたします。
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