【大家さん必見】賃貸アパートの雨漏り！放置は絶対NG！原因・対処法・修理費用・保険まで完全ガイド

「管理会社から『入居者さんのお部屋で雨漏りが発生しました！』と連絡が…！」
「うちのアパートも築年数が経ってきたけど、雨漏りしたらどうしよう…」

アパート経営をしている大家さんにとって、「雨漏り」は他人事ではありません。
ある日突然発生し、対応を誤ると入居者さんとのトラブルや、大切な資産であるアパートの価値低下につながる可能性も…。

でも、ご安心ください！
この記事では、賃貸アパートで雨漏りが発生した際に、大家さんがやるべきこと、費用負担や保険のこと、そして事前にできる対策まで、初心者大家さんにも分かりやすく、まるっと解説します。

雨漏りは早期発見・早期対応が肝心です。この記事を読んで、いざという時に慌てず、適切な対応ができるように備えましょう！

雨漏り発生！その時、大家さんがやるべきこと【3ステップ】

入居者さんから「雨漏りしている！」と連絡があったら、パニックにならず、以下の3ステップで対応を進めましょう。管理会社に管理を委託している場合も、大家さん自身が流れを把握しておくことが重要です。

ステップ1：状況確認と記録（最優先！）

• まずは現場へ！
  可能であれば大家さん自身で、難しければ管理会社の担当者に、すぐに現場へ向かってもらいましょう。
  
• どこから？どのくらい？
  雨漏りの場所、水の量、被害の状況（天井のシミ、壁紙の剥がれ、床の濡れなど）を詳しく確認します。
  
• 写真・動画で記録
  必ず状況が分かるように写真や動画を撮影してもらいます。 後で原因究明や保険申請をする際の重要な証拠になります。
  
  • ポイント: 雨漏り箇所だけでなく、部屋全体が写るように引いた写真も撮る。家財が濡れている場合は、その状況も記録する。

ステップ2：応急処置と入居者さんへのケア

• 被害拡大を防ぐ:
  • 天井からポタポタ落ちてくる場合：バケツや洗面器で水を受ける。
  • 広範囲に濡れる場合：ブルーシートや吸水シートで床を保護する。
  • 窓周りからの場合：雑巾やテープで水の浸入経路を塞ぐ。
  • 注意: あくまで応急処置に留め、大家さんや入居者さんが無理に自分で修理しようとしないでください。かえって状況を悪化させる可能性があります。
    
• 入居者さんへのお願い
  • 被害が広がりそうな家財（家電、家具など）を移動してもらうよう、丁寧にお願いしましょう。
  • 濡れてしまった家財があれば、写真撮影と、購入時期や金額をメモしておいてもらうよう依頼します。（保険請求に関わる場合があります）
  • お見舞いの言葉: 不安な気持ちでいる入居者さんに、まずはお見舞いの言葉を伝え、状況をしっかり把握し対応することを伝えましょう。

ステップ3：原因究明と修理の手配

• 原因は雨漏り？水漏れ？
   天井からの水滴は、屋根からの雨漏りだけでなく、上階の給排水管からの水漏れの可能性もあります。原因特定はプロ（修理業者）に任せましょう。
  
• 修理業者を手配
  管理会社と連携し、信頼できる修理業者に原因調査と修理見積もりを依頼します。複数の業者から見積もりを取る（相見積もり）ことも検討しましょう。
  
• 火災保険の確認・事故報告
  自然災害（台風、大雨、大雪、雹など）が原因の可能性がある場合は、加入している火災保険が使えるか確認し、修理を進める前に保険会社へ事故報告をしましょう。（詳細は後述）

雨漏りの修理、誰が責任を負うの？費用は誰が払う？

「雨漏りの修理費用って、大家さんが払うの？」と心配になりますよね。原則として、その通りです。

雨漏りの修理は大家さんの義務

民法という法律で、「大家さんは、入居者さんが安全・快適に住めるように、必要な修繕をする義務がある」と定められています（民法第606条（賃貸人による修繕等））。

雨漏りは、建物が本来持つべき「雨風をしのぐ」という機能を損なっている状態です。多くの場合、経年劣化や自然災害が原因であり、入居者さんに責任はありません。そのため、雨漏りの修理は大家さんの責任と負担で行うのが基本です。

放置は絶対ダメ！さらなる損害につながるリスク

もし大家さんが雨漏りを放置した場合、以下のようなリスクがあります。

• 建物の劣化
  柱や梁など、建物の構造部分まで腐食が進み、資産価値が大幅に下がる。
  
• 家賃減額請求
  入居者さんから「雨漏りでちゃんと住めないから家賃を下げて！」と請求される可能性がある（民法第611条（賃借物の一部滅失等による賃料の減額等））。
  
• 損害賠償請求
  雨漏りが原因で入居者さんの家財がダメになった場合、その損害を賠償しなければならない可能性も。
  
• 契約解除
  最悪の場合、入居者さんから賃貸契約を解除されることも。

入居者さんの責任になるケースも

ただし、以下のような場合は、入居者さんに修理費用を請求できる可能性があります。

• 故意・過失
  子どもが窓ガラスを割って雨が吹き込んだ、ベランダの排水溝を掃除せず詰まらせて水があふれた、など。
  
• 報告義務違反
  雨漏りに気づいていたのに、大家さんや管理会社に報告せず放置し、被害が拡大した場合（善管注意義務違反）。
  参考：国民生活センター（善管注意義務違反）

気になる雨漏り修理の費用相場と工事期間

雨漏りの修理費用は、原因箇所や被害の大きさ、修理方法によって大きく異なります。あくまで目安ですが、一般的な費用相場と工事期間を見てみましょう。

原因箇所	修理内容例	費用相場（目安）	工事期間（目安）
屋根
– 瓦のズレ・割れ	部分的な差し替え、コーキング補修	5万円～30万円	1日～3日
– スレート屋根	部分的な交換、塗装、カバー工法	10万円～80万円	2日～7日
– 金属屋根	サビ補修、塗装、カバー工法、葺き替え	15万円～100万円	3日～10日
– 防水層の劣化	部分補修、トップコート塗布、防水工事	10万円～150万円	3日～14日
外壁
– ひび割れ	コーキング補修、部分的な張り替え	5万円～50万円	1日～5日
– シーリング劣化	打ち替え	10万円～40万円	2日～7日
窓・サッシ周り	コーキング補修、部品交換	3万円～20万円	1日～3日
ベランダ	防水層の補修、排水溝の清掃・修理	5万円～50万円	1日～5日

※上記はあくまで一般的な目安です。被害状況や建物の構造、業者によって費用は変動します。
※足場の設置が必要な場合は、別途10万円～30万円程度の費用がかかります。

費用がかさむ場合や、建物の老朽化が進んでいる場合は、部分的な修繕だけでなく、屋根全体の葺き替えやカバー工法、外壁塗装なども検討した方が、長期的に見てコストパフォーマンスが良いケースもあります。管理会社や専門業者とよく相談しましょう。

失敗しない！信頼できる雨漏り修理業者の選び方【5つのチェックポイント】

さあ、雨漏りの原因が分かって修理業者を探そう！と思っても、「たくさん業者があって、どこに頼めばいいの？」「変な業者に引っかかったらどうしよう…」と不安になりますよね。

大切なアパートの修理ですから、業者選びは慎重に行いたいもの。安さだけで飛びついたら、手抜き工事でまたすぐ雨漏り…なんてことになったら目も当てられません！

そこで、信頼できる雨漏り修理業者を見極めるための「5つのチェックポイント」をご紹介します。管理会社に任せる場合も、大家さん自身がこのポイントを知っておくと安心ですよ。

✅ チェックポイント1：【実績と専門性】雨漏り修理の経験は豊富？

• 「雨漏り修理、得意ですか？」と聞いてみよう！
  • 会社のホームページなどで、これまでにどんな雨漏り修理をしてきたか（施工事例）を確認しましょう。写真がたくさん載っているとイメージしやすいですね。
  • あなたのアパートと似たような建物の修理経験があるかも聞いてみると良いでしょう。
    
• 屋根や防水のプロ？資格はある？
  • 屋根工事や防水工事を専門に扱っている業者は、知識や技術力が高い傾向にあります。
  • 建築士や施工管理技士、雨漏り診断士などの資格を持つスタッフがいるかどうかも、技術力の目安になります。
    
• 安さより「原因究明力」と「技術力」！
  • 「とにかく安いです！」だけをアピールする業者よりも、「なぜ雨漏りしたのか」「どう直すのがベストか」をしっかり説明してくれる業者を選びましょう。原因を特定する力が、再発を防ぐカギです。

✅ チェックポイント2：【見積もりの透明性】内容は「どんぶり勘定」じゃない？

• 「工事一式 ○○円」は要注意！
  • 見積書に「どの場所を」「どんな材料を使って」「どんな手順で修理するのか」が具体的に書かれているかチェック！
  • 「〇〇工事費」「諸経費」だけでなく、材料の名前、単価、使う量、作業員の工賃などが細かく記載されているか確認しましょう。
    
• 「これって何のお金？」と聞いてみよう！
  • 見積書を見て分からない項目があれば、遠慮なく質問しましょう。「これはどんな材料ですか？」「この作業はなぜ必要ですか？」など、具体的に聞いてOKです。
  • 面倒くさがらず、素人にも分かるように丁寧に説明してくれる業者は信頼できます。

✅ チェックポイント3：【保証内容】「直したら終わり」じゃない？アフターフォローは？

• 「もしまた雨漏りしたら、どうなりますか？」
  • 修理が終わった後、万が一また同じ場所から雨漏りした場合の保証が付いているか、必ず確認しましょう。
  • 「保証期間は何年か？」「どんな場合に保証されるのか？（保証範囲）」をしっかりチェック！
    
• 口約束はNG！必ず「保証書」をもらおう！
  • 「大丈夫ですよ～」という口約束だけでなく、必ず書面で「保証書」を発行してもらいましょう。これが後々のトラブルを防ぎます。

✅ チェックポイント4：【保険加入】万が一の事故への備えは大丈夫？

• 工事中の事故、他人事じゃない！
  • どんなに気をつけていても、工事中に足場が崩れたり、道具を落としてしまったり…といった事故が起こる可能性はゼロではありません。
  • もし業者が保険に入っていないと、その損害を大家さんが負担しなければならないケースも…。
    
• 「工事用の保険に入ってますか？」と確認しよう！
  • 「建設工事保険」や「請負業者賠償責任保険」といった、工事中の事故に備える保険に加入しているか確認しましょう。保険証券のコピーを見せてもらうとより確実です。

✅ チェックポイント5：【コミュニケーション】ちゃんと話を聞いてくれる？

• 大家さんの不安や希望を、親身になって聞いてくれるか？
  • こちらの話を遮らず、しっかり耳を傾けてくれる姿勢は大切です。
    
• 専門用語ばかりじゃ分からない！
  • 難しい専門用語を並べるのではなく、「つまり、こういうことですよ」と、私たちにも分かりやすい言葉で説明してくれると安心できますよね。
    
• 連絡はスムーズ？対応は丁寧？
  • 電話やメールの返信が早いか、言葉遣いは丁寧かなども見ておきましょう。修理が終わるまで、そしてその後も気持ちよく付き合える業者を選びたいですね。

【注意！】こんなセールストークには要注意！

• 突然訪問してきて… 「近所で工事してたら、お宅の屋根が壊れているのが見えたので…」と不安を煽る。
• 契約を急かす… 「今日契約してくれれば、特別に〇〇円値引きします！」
• 安すぎる見積もり… 他社と比べて異常に安い場合、材料の質が悪かったり、必要な工程を省いたりする「手抜き工事」のリスクがあります。後で高額な追加請求をされるケースも。

焦りは禁物です！複数の業者をじっくり比較して、「ここなら任せられる！」と納得できる業者を選びましょう。

修理費用で損しない！「相見積もり」のススメと比較ポイント

「提示された修理費用、これって本当に適正価格なのかな…？」
そう感じたら、ぜひ「相見積もり（あいみつもり）」を取りましょう！

相見積もりとは、複数の修理業者に、同じ条件で見積もりを出してもらうことです。
「何社にも連絡するのは面倒だな…」と思うかもしれませんが、この一手間が、後で「こんなはずじゃなかった！」と後悔するのを防いでくれるんです。

相見積もり、こんなにイイコトあります！

• 適正価格がわかる！損しない！
  • 複数の見積もりを見比べれば、「この修理なら、だいたいこれくらいの費用がかかるんだな」という相場観が掴めます。不当に高い請求をされるのを防げます。
    
• ベストな業者を選べる！
  • 値段だけでなく、提案される修理方法、使う材料、保証の内容、担当者の人柄まで、じっくり比較検討できます。あなたのアパートにとって一番良い選択ができます。
    
• 交渉の武器になることも！
  • 「他の業者さんはこの金額でしたよ」と伝えることで、価格交渉が有利に進む場合もあります。（ただし、安さだけを追求するのはNGですよ！）

【相見積もりの進め方と見るべきポイント】

① 最低でも3社に声をかけよう！

比較するためには、できれば3社程度の業者に見積もりを依頼するのがおすすめです。

② 伝える条件は「全社同じ」で！

「どこの雨漏りを直してほしいのか」「どんなことが気になっているか」など、各業者には必ず同じ情報を伝えましょう。条件がバラバラだと、正しく比較できません。

③ 見積書ゲット！さあ、チェック開始！

見積書をもらったら、以下の点をしっかり見比べてみましょう。

チェック項目	見るべきポイント
工事内容	どんな修理をするのか、具体的に書かれているか？ 分かりにくい表現はないか？
使用材料	どんな材料を使うのか？ メーカー名や商品名まで記載されているか？ 聞いたことのない材料の場合、安全性や品質に問題はないか？
単価と数量	各項目の単価（値段）と数量（量）が明記されているか？ 他社と比べて極端に高すぎたり安すぎたりしないか？
諸経費	足場代、ゴミ処分費、交通費などが含まれているか？ 「一式」ではなく、それぞれの内訳が書かれているか？
保証期間と内容	保証があるか？ 保証期間は何年か？ どのような内容に対して保証されるのか？ 保証条件や対象外の内容も記載されているか？
有効期限	この見積もり書はいつまで有効か？
会社の情報	会社の正式名称、住所、電話番号、メールアドレスなど連絡先が明記されているか？ 会社の信頼性を確認できる情報が含まれているか？

④ 値段だけで決めちゃダメ！

「一番安いところにしよう！」と飛びつくのはちょっと待って！
なぜ安いのか？理由を確認しましょう。もしかしたら、質の低い材料を使っていたり、必要な作業を省いていたり、保証が付いていなかったりするかもしれません。

⑤ 安さには理由があります。

 価格だけでなく、工事内容、保証、そして担当者の対応などを総合的に見て、「ここなら安心してお任せできる！」と思える業者を選びましょう。

相見積もりは、手間はかかりますが、適正価格で、質の高い工事をしてくれる信頼できるパートナーを見つけるための、とても有効な手段です。ぜひ活用して、大切なアパートを守ってくださいね！

【重要】雨漏りに火災保険は使える？知っておきたいポイント

「修理費用が高額になりそう…火災保険は使えないの？」と考える大家さんは多いはず。
自然災害が原因の雨漏りであれば、火災保険が適用される可能性があります！

火災保険が適用される可能性のあるケース

• 風災: 台風や強風で瓦が飛んだ、屋根材がめくれた、飛来物で屋根が破損した など
• 雪災: 雪の重みで屋根が破損した、積もった雪が落ちる際に破損した など
• 雹（ひょう）災: 雹が当たって屋根材が割れた、穴が開いた など

火災保険が適用されない主なケース

• 経年劣化
  長年の使用による自然な劣化、サビ、老朽化が原因の場合
  
• 施工不良
  新築時やリフォーム時の工事ミスが原因の場合（※築10年以内なら施工会社の保証対象の可能性あり。後述）
  
• 人的な原因
  入居者の故意・過失による破損
  
• 地震による破損
  地震保険の加入が必要
  
• すが漏り
  積雪地で、屋根の雪が溶けて凍り、その氷が水の流れをせき止めて室内へ漏水する現象（保険会社によって判断が異なる場合あり）

保険申請の注意点

• まずは保険会社へ連絡（事故報告）
  修理業者を手配する前に、まず保険会社に連絡し、状況を説明して保険適用の可能性があるか確認しましょう。
  
• 証拠写真が重要
  被害状況がわかる写真を必ず撮っておきましょう。
  
• 修理見積書が必要
  保険会社に提出するための修理見積書を業者に作成してもらいます。
  
• 経年劣化と判断されることも
  強風による雨漏りでも、元々の劣化が原因と判断されると対象外になることもあります。

火災保険は、契約内容によって補償範囲が異なります。ご自身の保険内容をしっかり確認しておくことが大切です。

雨漏りを未然に防ぐ！大家さんができる予防策

雨漏りは、起きてから対応するよりも、未然に防ぐことが最も重要です。大切なアパートを守り、余計な出費や手間を避けるために、日頃からできる対策を行いましょう。

• 定期的な建物チェック
  • 屋根: 瓦のズレや割れ、色あせ、コケやカビの発生、板金の浮きやサビがないか？
  • 外壁: ひび割れ（クラック）、塗装の剥がれ、シーリングの劣化はないか？
  • 軒天: シミや剥がれ、穴はないか？
  • ベランダ: 床のひび割れ、排水溝の詰まりはないか？
  • 可能であれば、信頼できる業者に定期点検を依頼するのがおすすめです。プロの目でチェックしてもらうことで、早期に問題を発見できます。
    
• 台風・大雨シーズン前の点検
  特に台風シーズン前は、屋根や外壁、雨どいなどを重点的にチェックしましょう。
  
• 計画的なメンテナンス
  築年数に応じて、屋根塗装、外壁塗装、防水工事などの大規模修繕を計画的に行うことが、結果的に雨漏り防止につながり、建物の寿命を延ばします。

【大家さんの疑問を解決】雨漏りQ&A

まとめ：雨漏り対応は迅速・確実・計画的に！

賃貸アパートの雨漏りは、大家さんにとって避けては通れないトラブルの一つかもしれません。しかし、正しい知識を持ち、いざという時に迅速かつ適切に対応すれば、被害を最小限に抑えることができます。

【雨漏り対応の心得】

1. 発生時は慌てず状況確認と記録！
2. 応急処置と入居者さんへの配慮を忘れずに！
3. 原因究明と修理はプロに任せる！
4. 火災保険の適用可否を確認！
5. 放置は絶対NG！大家さんの修繕義務を果たす！
6. 日頃からの点検と計画的なメンテナンスで雨漏りを予防！

雨漏りは、建物の老朽化のサインでもあります。これを機に、ご自身のアパートの屋根や外壁の状態を見直し、計画的な修繕を検討する良い機会と捉えることもできます。

信頼できる管理会社や修理業者と連携し、大切な資産であるアパートを守り、安定した賃貸経営を続けていきましょう！

クイック屋根工事

私たちクイック屋根工事は、日本全国で建物の屋根を中心に、あらゆるリフォーム工事を手がけています。

【累計6,000件以上の施工実績】

屋根葺き替えや屋根カバー工事、屋根塗装、防水工事から、雨樋の修理、内装工事まで幅広い工事に対応。独自の全国派遣ネットワークにより、迅速な対応が可能です。各地で培った経験をもとに、地域の気候や建築様式に適した最適な修理方法をご提案いたします。

【専門資格を持つ職人が対応】

弊社では、厳しい加盟条件を満たした専門修理業者をご紹介します。すべての業者が「一級建築士」「屋根工事技士」などの資格を持つ専門家による監修のもと、豊富な経験を活かした施工を行います。

【お客様の声】

「兵庫県姫路市で屋根修理をお願いしましたが、親切な対応と確かな技術で大満足です！」（50代・女性）
「雨漏りが気になっていましたが、しっかりと原因を特定し、丁寧に施工していただきました」（40代・女性）

屋根やお家のリフォームのことなら、お気軽にご相談ください。